Cambio destinazione d'uso da uffici ad abitazione
La pratica da adottare
La pratica urbanistica per il cambio d'uso da ufficio ad abitazione presuppone una serie di documenti da presentare al Municipio di appartenenza. Le normative possono cambiare a seconda del Municipio su cui si interviene. In genere per vedere se è possibile effettuare un cambio di destinazione d'uso bisogna fare riferimento al PRG (piano regolatore generale) ma questo non esclude la possibilità che possano intervenire altre normative che fanno capo alla regione dove è possibile ravvisare elementi utilli all'espletamento della pratica. Le leggi, come sappiamo, sono molteplici e spesso si accavallano tra di loro e non sempre è facile districarsi tra tutte le normative presenti.
Per il cambio d'uso viene richiesta una SCIA in alternativa al permesso di costruire, anche in assenza di opere edilizie, in quanto urbanisticamente rilevante, dato che si ha il passaggio da una destinazione d'uso all'altra; (per le desitinazioni d'uso a Roma fare riferimento alle NTC Art. 6 ) una semplificazione che permette dopo i 30 giorni canonici, di iniziare i lavori di ristrutturazione per l'inserimento di impianti e quant'altro. E' chiaro che riferendoci al caso in esame, trasformare un ufficio in residenza significa apportare modifiche anche agli impianti tramite l'installazione, ad esempio, di una cucina
Presentazione e pagamento oneri
Data la natura dell'opera si prsenterà una scia con opere edilizie con un progetto ante e post operam accompagnata da un calcolo degli oneri di urbanizzazione che si dovranno pagare prima della scadenza dei 30 giorni. Il calcolo varia in base alle zone d'intervento e alla quantità di lavori effettuati. Scaduti i 30 giorni, come detto, è possibile iniziare i lavori.
Fine lavori e chiusura pratica
Finiti i lavori si effettua la chiusura della pratica SCIA e contestualmente si registra al catasto la nuova destinazione.
Questo è in breve l'iter che abbiamo seguito per il cambio di destinazione d'uso da ufficio a residenza effettuato per un immobile al piano terra in una zona centrale di Roma. Tuttavia il Comune, sulla base delle norme del PRG non ha ritenuto possibile effettuare questo cambio e nonostante siano passati i 30 giorni, dopo qualche mese ha respinto la SCIA sulla base dei regolamenti comunali vigenti che facevano riferimento alla impossibilità di eseguire un cambio d'uso all'interno degli ambiti di valorizzazione della città storica in quanto consentiti solo attraverso degli strumenti indiretti come dei piani urbanistici o piani di recupero (Art. 43, comma 3 delle NTA). In teoria per un piccolo immobile di pochi mq si doveva progettare un piano urbanistico di zona. E' chiaro che una richiesta di questo tipo risulta sproporzionata al tipo di intervento richiesto. Valutando ingiusto il rifiuto da parte del Comune della pratica la committenza ha ritenuto opportuno impugnare l'atto e fare un ricorso al TAR del Lazio. Dopo poco più di un anno il TAR sentenzia che in base alla legge regionale del 18 luglio 2017 n.7 dove all'art. 6 comma 2 dice che: "Nell'ambito degli interventi di cui al comma 1, oltre al mantenimento delle destinazioni d'uso in essere, sono altresì consentiti i cambi di destinazione d'uso nel rispetto delle destinazioni d'uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti indipendentemente dalla modalità di attuazione dirette o indirette e da altre prescrizioni previste dagli stessi. Etc. il Comune non può opporsi alla richiesta di cambio d'uso e accoglie il ricorso effettuato dalla committenza. Questa sentenza, a nostro giudizio, apre un varco importante sia per la possibilità di effettuare dei cambi d'uso in ambiti dove finora i Municipi non agivano, sia perchè attua la legge regionale N.7 del 2017 non solo ad interventi su vasta scala urbana ma ne permette l'uso anche su pratiche che riguardano un singolo immobile.
Tale sentenza è molto importante in quanto fa giurisprudenza e in quanto tale la mettiamo a disposizione con il testo integrale:
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
Il tribunale amministrativo Regionale per il Lazio
ha pronunciato la seguente
SENTENZA:
ex. art 60 c.p.a.
sul ricorso numero di registro generale (omissis), integrato da motivi aggiunti, proposto dal Sig. (omissis), rappresentato e difeso dagli avvocati ( Omissis), con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Contro
Roma, Capitale in persona del Sindaco pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. (Omissis), con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
per l'annullamento
del provvedimento datato (omissisi) prot. n. xxxxx, assunto dal Municipio del Comune di Roma, con il quale, la p.a. ha ordinato al ricorrente di non effettuare gli interventi previsti dalla SCIA, numero di prot. xxxx presentata in data xxxxx e l'immediata sospensione degli interventi edilizi, assegnando 10 giorni per le eventuali deduzioni, segnalando comunque l'annullamento d'ufficio della pratica edilizia a mente dell'art. 21 nonies L. 241/90; nonchà ricorso per motivi aggiunti depositato in data xxxxxx; della determina dirigenziale n. CB/XXXXX/2019 del XX/XX/XXXX. partecipata al ricorrente mediante lettera raccomandata il giorno 10/XX/2019, con la quale l'amministrazione resistente ha annullato la SCIA, con prot. CBXXXXX, presentata in data XX/XX/2018.
Visto il riscorso introduttivo, il ricorso per motivi aggiunti e relativi allegati;
Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nella camera del consiglio del giorno 10 settembre 2019 la dott.ssa (Omissis) e uditi le parti i difensori come specificato nel verbale;
Sentite le stesse parti ai sensi dell'art. 60 c.p.a.
Ritenuto di fatto ed in diritto quanto esposto dalle parti nel ricorso introduttivo, nel ricorso per motivi aggiunti e negli scritti difensivi;
Considerato che:
con il ricorso introduttivo del presente giudizio il Sig. (Omissis) - proprietario di un locale sito in Roma, via dei (omissis) - ha agito per l'annullamento del provvedimento in epigrafe indicato, prot. CB-XXXXX del 2019, con il quale l'amministrazione comunale ha inibito gli interventi previsti dalla SCIA, acquisita al prot. n. CBXXXXXX, presentata in data XX/XX/2018, inerente il cambio di destinazione d'uso del suddetto bene, da studio privato a residenziale;
parte ricorrente - premessa una articolata ricostruzione delle vicende riferite all'acquisizione in proprietà del bene ed agli interventi, regolarmente assentiti dall'amministrazione, precedentemente ala presentazione della predetta SCIA sostitutiva al permesso di costruire - i cui lavori sono stati ultimati il data 13 dicembre 2018 - ha dedotto avverso l'atto impugnato vizi di violazione di legge ed eccesso di potere, censurando l'insussistenza dei presupposti di cui all'art. 21 nonies della l. n. 241 del 1990, pescritti per l'esercizio dei poteri di autotutela, tenuto conto del consolidamento della SCIA, nonchè deducendo la carenza di motivazione, la lacunosità dell'istruttoria, l'erroneità della qualificazione dell'intervento da parte dell'amministrazione, stante anche l'assenza di opere di modifica o alterazione del manufatto e l'ammissibilità della modifica della destinazione d'uso alla luce della disciplina normativa di riferimento;
con ordinanza collegiale n. XXXX del 2019, l'amministrazione comunale ha adottato il provvedimento di annullamento in autotutela della SCIA in argomento, impugnato dall'interessato con ricorso per motivi aggiunti depositato in data XX/XX/2019, con il quale sono state, tra le altre, articolate specifiche censure, supportate da pertinenti allegazioni documentali, in ordine all'ammissibilità dell'intervento alla luce, in specie della normativa introdotta con la l.r. n. 7 del 2017.
Roma capitale si è costituita in giudizio per resistere ai gravami, concludendo per il rigetto sia del ricorso introduttivo sia del ricorso per motivi aggiunti; alla camera di consiglio del 10 settembre 2019, fissata per la trattazione della domanda interinale avanzata da parte ricorrente, il Collegio ha valutato sussistenti i presupposti per la definizione della presente controversia con sentenza in forma semplificata, provvedendo agli avvisi ed adempimenti prescritti in conformità alle previsioni dell'art. 60 c.p.a.
Ritenuto che:
sia il ricorso introduttivo sia il ricorso per motivi aggiunti meritano accoglimento; si palesano fondate, in primis, le deduzioni articolate con il ricorso introduttivo dirette a contestare uno dei giustificativi alla base del gravato provvedimento, costutuito dall'asserita sussistenza di carenze nelle allegazioni documentali, essendo sufficiente, al rigurado, evidenziare che l'amministrazione, in conformità ai principi generali stabiliti dalla l. n. 241 del 1990 (in particolare, dall'art. 6, comma 1 ) - preordinati al soddisfacimento della comune esigenza di consentire la massima partecipazione ed orientare l'azione amministrativa, attenuando la rigidità delle forme - avrebbe potuto e dovuto esercitare le prerogative delle quali è attributaria, richiedendo eventuali integrazioni, con l'ulteriore precisazione che, nella fattispecie, non venendo in rilievo una procedura comparativa, neanche sono configurabili limitazioni alla operatività del c.d. soccorso istruttorio correlate al rispetto della par condicio e che, peraltro, gli atti riferiti ai titoli di legittimazione degli interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti negli anni 2014 e 2015 erano già nella disponibilità dell'ente;
dirimenti ai fini dell'accoglimento tanto del ricorso introduttivo quanto del ricorso per motivi aggiunti si rivelano le censure con le quali è stata contestata la lacunosità dell'istruttoria e la carenza di motivazione, in specie con riguardo alla valutazione espressa dall'amministrazione circa l'inammissibilità dell'intervento, dovendosi evidenziare che neppure in giudizio la difesa dell'ente ha articolato pertinenti argomentazioni idonee a superare le documentate deduzioni di parte ricorrente;
emerge dalla documentazione in atti che l'immobile interessato dall'intervento, localizzato in via dei Reti, n. 23, insiste nell'ambito di valorizzazione C 11 Verano e via dei Reti, con riferimento al quale la parte ricorrente ha prodotto in atti gli stralci del Piano Territoriale Paesistico Regionale (di seguito PTPR) che evidenziano la non inclusione nelle zone individuate come insediamenti urbani storici da detto strumento di pianificazione;
come dedotto da parte ricorrente, la Legge Regionale 18 luglio 2017, n. 7 "Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio" ha previsto all'art. 6, comma 2, che: " Nell'ambito degli interventi di cui al comma 1, oltre al mantenimento della destinazione d'uso in essere, sono altresì consentiti i cambi di destinazione d'uso nel rispetto delle destinazioni d'uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti indipendentemente dalle modalità di attuazione dirette o indirette e da altre prescrizioni previste dagli stessi. Sono, altresì, consentiti i cambi all'interno della stessa categoria funzionale di cui all'articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001", precisando, altresì, al comma 6 che le "disposizioni di cui al presente articolo non possono riferirsi ad edifici siti nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR";
nella fattispecie l'intervento contestato ha ad oggetto un cambio di destinazione d'uso (da studio privato a residenziale) e non è in contestazione che la destinazione residenziale sia prevista per la zona sulla quale insiste l'immobile interessato dall'intervento dallo strumento urbanistico generale e vigente;
le documentate deduzioni di parte ricorrente - peraltro convergenti con i chiarimenti forniti in ordine alla portata applicativa dell'art. 6 sopra richiamato dalla Regione Lazio con deliberazione della Giunta regionale 19 dicembre 2017, n. 867 - non sono state in alcun modo superate dall'amministrazione neppure in giudizio, non essendo stato allegato nessun elemento idoneo a superarle;
in conclusione, per le ragioni sopra esposte sia il ricorso introduttivo sia quello per motivi aggiunti meritano accoglimento, con assorbimento delle ulteriori deduzioni e per l'effetto gli atti impugnati vanno annullati;
in considerazione della relativa novità delle questioni trattate e delle questioni interpretative implicate, il Collegio valuta nondimeno sussistenti i presupposti per disporre l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul giudizio in epigrafe indicato, accoglie sia il ricorso introduttivo sia il ricorso per motivi aggiunti e, per l'effetto, annulla gli atti impugnati.
Spese compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa. Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 10 settembre 2019 con l'intervento dei magistrati: (Omissis).
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